こんにちは、モッチです。
遂に住宅ローンを完済しました！
長い間、肩の上に乗っていた重しがやっとなくなりました。
人生の重大イベントの一つ、住宅購入。
そしてローン返済。
今は低金利時代でかなり住宅が購入しやすくなっています。
これから購入しようと考えている方、既に購入してローンを返済中の方、私の住宅ローン返済経験を元に、よりお得に返済する方法を記事にしようと思いますので、ぜひ、参考にしていただければと思います。
昔は金利がバカ高かった
ここ10年くらい前から0金利時代などと言って、住宅ローンの金利がどの銀行も0.45%や0.5%などと激安低金利になっていますが、我が家が購入したのは2004年のこと。
その当時から先月の返済最終月（2021年6月）まで、ずーーーーっと金利は2.5%以上でした。
毎月11万円以上返済していたのですが、返済当初は、返済額の8割以上が利息で元金は2割程度でした。
借り換えも検討したが・・・
我が家の住宅ローンの金利があまりに高いので、他の銀行に借り換えることを検討しました。
ですが、借り換えでメリットが出る条件として、下記を満たしている必要がありました。
- 残りの返済期間が、10年以上
- 住宅ローン残高が、1,000万円以上
我が家の住宅ローンの残高は1,000万円以上あるかないかで、残りの返済期間も10年あるかないかと、微妙だったんですよね。
借り換えをすることの手間や、手数料などの費用が発生することを聞いたので、いろいろ面倒だな、と思い結局借り換えをしませんでした。
借り換えせず2.5%以上の金利のままで行くことを決めたと同時に、繰り上げ返済をして一日でも早く完済することにしました。
繰り上げ返済の重要性
我が家の住宅ローンは、下記のようなプランでした。
- 返済期間：33年
- 金利タイプ：変動金利型
- 返済タイプ：元利均等返済
元利均等返済とは、毎月の返済額が常に同じ金額になる返済方法です。
毎月の返済金額は一定で変わらない一方、返済金額に占める元金と利息の割合は変化していきます。
グラフにすると、返済金額に対する利息と元金の割合が返済期間とともに下記のように推移していきます。（図の左端が返済開始、右端が返済満期）
住宅ローンの借り入れ当初ほど、借り入れ残高が大きいため、利息として支払う金額の割合が大きく、元金の返済分の割合が小さくなります。
つまり、借り入れ額や返済期間にもよりますが、借り入れ当初の毎月の支払いは、元金より利息の方が多いのです。
借り入れ当初ほど、繰り上げ返済をした方がお得！
繰り上げ返済の返済方法には下記の2種類あります。
- 返済期間短縮型
- 返済額軽減型
返済期間も短くなり、利息の支払い額も少なくなって断然お得な繰り上げ返済方法は、1の返済期間短縮型です。
「返済期間短縮型」は、毎月支払う返済金額を変えずに、返済期間を短縮するものです。
短縮された期間の間に支払う予定だった利息が軽減されることになるので、借り入れ当初に繰り上げ返済をするほど利息が軽減されることになります。
一方、「返済額軽減型」は、返済期間は変えずに、毎月の返済額を引き下げるものなので、利息軽減効果は、「返済期間短縮型」ほど期待できません。
我が家は、余裕のある時に、「返済期間短縮型」で繰り上げ返済を何度も行い、33年の借り入れ期間を16年7カ月まで短縮して完済しました。
かなりハイスピードで完済できたと、自分的にやや誇らしく思っておりましたが、いろいろ調べてみると住宅ローンの平均完済年数は、15年だそうです。
我が家は平均より長くかかってしまっていたんですね・・・。
やはりどこのお宅も積極的に「返済期間短縮型」で繰り上げ返済をしているんでしょうね。
その方がお得ですから。
繰り上げ返済時の手数料に注意
繰り上げ返済時には手数料がかかる場合があります。
金融機関によって、さまざまなようですが、インターネットを利用すると割と安く済む場合が多いようです。
私はいつもネットで繰り上げ返済をしていたのですが、一回当たり50円から500円くらいでした。
毎月の返済日の翌日ほど手数料は安く、徐々に高くなっていき、返済日直前が一番手数料が高くなります。
どこの金融機関も、ネット上で返済額のシュミレーションができるようになっていると思うので、日にちを変えるなど、いろいろ試してみるといいと思います。
住宅ローン減税もフル活用したい
住宅ローン減税とは、正式名称「住宅借入金等特別控除」です。
下記のような控除が受けられます。
- 毎年の住宅ローン残高の1％を10年間、所得税から控除
- 所得税から控除できない分は住民税から控除される
対象や条件は下記です。
- 所得3,000万円以下の人が対象
- 本人が居住していること
- 返済期間10年以上の住宅ローンが対象
現在の住宅ローンはかなりの低金利なので、利息以上の還付を受けることが可能な場合があると言われています。
我が家の住宅ローンの金利2.5%以上では、利息以上の還付なんてあり得ないことでした。
低金利時代・・・本当に住宅が購入しやすくなっていますね。
うらやましいです。
まとめ
この低金利時代は、ずっと続くのでしょうか。
低金利が続くことを想定に組んだ住宅ローン。
それが何年か後に、金利高騰してしまったら、地獄ですよね・・・。
住宅は一括で購入するのは、税優遇が受けられないので損だ、と言われているようですが、私は、16年半の住宅ローンの返済を経験して、それなりに重荷を感じて暮らしていたので、やっぱり一括で買えるならその方がいいな・・・と思っています。
住宅の購入やローン返済は、様々なパターンがあると思います。
参考になると嬉しいです。
